아파트 단지 내에서 공공연히 자행되고 있는 주먹구구식 공사 발주, 규정을 무시한 수의계약 남발, 무자격업체 부실시공과 입찰 담합 의혹 등의 부조리가 대거 적발됐다.

서울시는 지난 6월 한달간 주민제보·자치구 요청 등을 통해 접수된 103개 단지 중 시내 11개 아파트단지를 선정해 조사한 결과, 공사부실·무자격업체와 계약, 공사입찰 방해 등 총 168건의 비리를 적발했다고 8일 밝혔다. 

시에 따르면, 이번에 적발된 주요 내용은 △행정지도 73건(입주자대표회의 회의록 부실작성) △시정명령 및 과태료 83건(입찰규정 위반, 장기수선계획 미수립) △수사의뢰 10건(무자격업체와 계약, 공사입찰 방해) 등으로 총 168건에 이르고 있다.

이들 단지는 주민들의 관심이 높은 관리비 운영에 있어서도 사업계획서를 수립하지 않고 사용하거나, 입주자대표회의가 관리비를 쌈짓돈처럼 사용하는 등 주민들에게 돌아가야 할 혜택은 돌아가지 않으면서 부담을 가중시키는 경우가 많은 것으로 드러났다.

특히, 입주자대표회의의 아파트 관리주체에 대한 권한 침범, 공사 수의계약 및 관리비 전용 등 이권 다툼이 심각하고, 입주자대표회의 내 각종 분쟁으로 아파트 관리상 파행이 나타나는 경우도 많았다.

관리실태 조사는 크게 △공사·용역 △관리비 운영 △장기수선제도 및 충당금 △입주자대표회의 운영을 중점적으로 조사됐다.

우선 공사·용역의 경우에는 한도 200만원을 초과해 수의계약 남발한 사례 총 56건을 비롯한 △공사비 2백만 원 이하로 쪼개어 무자격업체와 수의계약 사례 △입찰참가 자격이 없는 무자격 업체 수의계약 사례 2건 △공정한 입찰을 방해해 공사비를 과다 산정한 사례 11건 △공사물량 과다 산출 등으로 인한 관리비 누수 10건 △권한없는 입주자대표회장이 직접 계약한 사례 등이 있었다.

수의계약 한도인 200만원을 초과함에도 수의계약을 남발한 사례는 10개 단지에서 총 56건인 39억212만원에 달했다.

국토교통부에서 제정한 아파트관리 공사·용역 기준인 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’에 따르면 각종 공사·용역시 200만원 이상의 경우 경쟁 입찰 방법으로 시행해야 한다.

세부적으로 A단지 경우는 총 13건의 공사(1억7700만원)를 수의계약으로 공사를 발주 시공했다.

뿐만 아니라 계약 금액이 1200만원인 하수관 교체공사 시 배관 단가를 과다 계상해 186만원을, 계약 금액이 770만원인 난방배관 교체 공사 시에도 지하작업 출입구 18개중 14개만 시공하고, 재질도 합판으로 변경시켜 부실 시공해 270만원을 과다 지급했다.

공사입찰은 실시했지만 낙찰된 업체가 아닌 무자격업체와 공사비를 200만원 이하로 쪼개  9억6963만원(42건)을 수의계약 했다.

시는 이 중 현장 확인이 가능한 22건의 적정공사비를 산출한 결과, 약 3억7000만원을 과다 지급한 것으로 드러났다.

입찰참가 자격이 없는 무자격업체와도 2개 단지 총 2건(11억1941만원)이 수의계약을 맺었다. 

조사 결과, 소방시설 보수공사는 자격업체만이 시공가능 함에도 불구하고, B단지에서는 입찰과정에서 면허를 보유한 3개 업체가 응찰했으나 입주자대표회의에서 이를 무효화처리하고 입찰참가 자격조차 없는 무자격업체(00산업 등 2개)와 소방시설 보수공사 수의계약(1억4977만원)을 맺었고, 이는 결국 부실공사로 이어져 관리비 낭비를 불러왔다. 

공정한 입찰을 방해해 공사비를 과다 산정한 사례는 조사대상 11개 단지 중 2개 단지 총 11건인 38억7427만원에 달했다.

C단지에서는 방수 및 재도장 공사 입찰과정에서 5~6개 업체가 담합(4건, 10억3600만원) 의혹이 있으며, 특정회사가 내정가격 근사치로 낙찰되도록 했다. 이는 동일 회사의 타 단지 시공단가와 비교해 1억1000만원이 과다 계상됐다.

D단지에서는 입찰기준을 변경해 4개 회사에만 입찰자격을 부여하고, 그 중 특정회사와 22억7000만원에 계약한 것으로 드러났다. 전문가 자문 및 현장 확인 결과, 4억8700만원이 과다 계상된 것으로 추정했다.

공사물량을 과다 산출해 관리비가 누수된 사례도 4개 단지 10건에 2억6773만원에 이른다.

E단지의 경우에는 00건설이 제시한 주차장 증설공사 내역서에 반입 아스콘이 1170톤으로 기재돼 있으나, 실제 현장 반입은 1031톤만 사용해 총 2154만원의 공사비를 과다 지급했다.

또 공사 시 산업안전보건 관리비 사용용도를 확인해 정산해야 하지만, 이에 대한 확인도 없이 473만원을 부당 지급했다.

2010년 7월 이후 공사 및 용역의 계약 당사자는 관리주체(직영 또는 위탁 관리사무소)임에도 불구하고, 00아파트에서는 권한이 없는 입주자대표회장이 소방시설 유지관리 용역 등 총 16건에 1억8600만원을 직접 계약했다.

특히, 정문 문주공사는 입찰 마감일을 넘긴 00업체와 입찰금액보다 증액된 금액으로 조정·계약하고, 이후 설계 변경을 통해 석재 물량, 콘크리트 물량 등 기초공사 물량을 과다 계상해 공사비 1500만원을 과다 지급했다.

이외에도 대다수 아파트에서는 △설계도서·물량산출서·내역서·지침서·세부지침서 등 설계도서 없이 주먹구구식으로 공사 발주 △전문지식과 경험이 없는 관리주체가 수의계약하고 형식적으로 공사·관리 감독 △공사이력 관리가 부실해 도서가 분실되거나 관리주체 교체에 따른 서류 인수인계가 미흡한 것으로 조사됐다.

관리비 운영에 있어서는 △장기수선충담금과 관리비를 구분하지 않고 혼동해 운영하고 △재활용품 매각 등 잡수입 운영 부실 △관리비 사업계획서를 수립하지 않고 형식적으로 운영 및 필요시 예비비 운영 △입주자대표회의가 관리비를 쌈짓돈처럼 사용한 사례가 발견됐다.

F단지에서는 장기수선계획에 있는 조경시설물 교체공사(9100만원)와 쓰레기 집하장 및 입대의 회의실 CCTV·방송설비 설치비용 8200만원을 관리비(수선유지비 항목)로 부과해 거주자(세입자)에게 전가했다.

G단지는 주차시설충당금을 관리비 항목에 포함해 거주자(세입자)로부터 10억원을 적립하고, 이 적립금을 장기수선충당금으로 사용해야 하는 도로 아스콘 포장공사에 6억4800만원을 사용했다. 나머지 4억800만원도 장기수선충담금으로 적립했다.

알뜰시장·재활용품 매각수입 등 잡수입을 거주자를 위한 관리비 경감에 사용하지 않고 대부분 장기수선충당금으로 전입시켰다.

뿐만 아니라 잡수입에서 수입의 큰 부분을 차지하고 있는 재활용품 매각과 관련해서도 법령상 공개경쟁입찰(최고가 선정)을 통해 매각업체를 선정해야하나 규정을 무시하고 부녀회 등이 수의 계약하는 경우도 많았다.

J단지의 경우 장기수선충당금을 본래 목적이 아닌 입주자대표 소송관련 비용 등 총 1억9100만원을 용도 외로 부당 집행했다.

K단지는 장부상으로는 총 13억8500만원이 예금돼있어야 하나, 실제 통장 잔고 확인결과 10억2100만원만 남아 차액 3억6300만원을 타 용도로 사용했다.

입주자대표회의가 관리주체의 권한을 침범하고, 공사 수의계약 및 관리비 전용 등 이권 다툼이 심각하며, 입주자대표회의내 다수파와 소수파간 분쟁, 입주자대표회의와 선거관리위원회 분쟁으로 아파트 관리가 파행으로 치닫기도 했다.

관리규약상 업무추진비는 입주자대표회의 회장과 감사에게만 지급할 수 있으나, 규약에도 없이 이사, 각종 소위원회 및 분과위원회 활동비 명목으로 7240만원을 지급하고, 입주자대표회의 민·형사 소송비 950만원을 입주자대표회의 운영비에서 지급하다 적발되기도 했다.

이에 따라 서울시는 아파트 관리 투명화, 관리비 절감을 위해 주택정책실에 ‘공동주택관리 지원센터’를 7월 중 신설·운영해 관리비 적정여부와 같은 컨설팅 기능과 부조리 발생단지 실태조사 기능을 지속 수행할 계획이다.

박원순 서울시장은 “이번 조사를 통해 나타난 부조리에 대해서는 행정조치, 수사의뢰 등의 엄격한 후속조치를 하고, 문제점을 근본적으로 해결해 나가기 위하고자 아파트 관리 투명성 제고 및 효율적 관리방안에 대한 제도개선과 함께 주민의 관심과 참여 확대 방안 등을 통한 아파트 공동체 문화조성을 지속적으로 추진할 예정”이라고 말했다.